리얼터로 일하며 가장 자주 듣는 부탁입니다. “어떤 매물을 원하세요?”라고 여쭤보면, 대답은 대개 둘 중 하나입니다.

하나는 막연한 대답입니다. “그냥 $1M 정도 Multifamily요.” 다른 하나는 아주 분명한 대답입니다. “학군 좋은 동네에, 상태 좋고, Cap Rate는 6%가 넘는 매물이요.” 좋은 동네의 좋은 집이 경매로 싸게 나오기를 기다리는 분도 있습니다. 솔직히 말씀드리면, 그런 매물은 거의 없습니다. 그런 조건의 매물이 나오면 사려는 사람이 몰리고, 경쟁 속에서 가격이 올라 결국 그 수익률로는 팔리지 않기 때문입니다.

그래서 Cash Flow가 잘 나오는 매물을 찾아 드리면, 대개 아직 덜 알려진 동네입니다. 그러면 “그 동네는 좀…”이라는 답이 돌아옵니다.

누구의 잘못도 아닙니다. 좋은 입지, 좋은 상태, 높은 수익률. 이 셋을 한 번에 갖기는 어렵고, 보통은 둘을 얻으려면 하나를 내줘야 합니다. 전문 투자자와는 몇 마디면 이야기가 통합니다. 무엇을 내주고 무엇을 얻는지 이미 알기 때문입니다. 처음 투자하는 분과는 그 기준부터 함께 맞춰야 합니다.

그래서 이 가이드를 썼습니다. 투자 매물을 찾는 분께 매물보다 먼저 드리고 싶은 책입니다. 부동산 사모투자사에서 투자 건을 검토하며 배운 기준과, 리얼터로 고객의 결정을 도우며 느낀 것을 하나의 순서로 정리했습니다. 1장의 질문에 답을 적어 오시면, 같은 언어로 훨씬 빠르게 이야기할 수 있습니다.

같은 매물이 어떤 사람에게는 좋은 투자이고, 다른 사람에게는 감당하기 어려운 부담이 됩니다. 목표와 자금, 보유기간, 감당할 수 있는 위험이 모두 다르기 때문입니다. 좋은 매물은 시장에 따로 정해져 있는 것이 아니라, 그 매물을 사는 사람에 따라 달라집니다. 그래서 질문의 주어는 시장이 아니라 투자자 자신이 되어야 합니다.

부동산 투자 콘텐츠는 대부분 “어디가 오를까”, “어떻게 수익률을 높일까”에서 출발합니다. 모두 중요한 질문이지만 순서가 바뀌어 있습니다. 기준 없이 기법부터 익히면, 나와 맞지 않는 방식으로 투자하다가 예상하지 못한 불편이나 손실로 끝나기 쉽습니다. 이 가이드는 어느 지역이 오를지, 시장이 언제 바닥인지는 알려주지 않습니다. 대신 무엇이 나에게 맞고, 언제 살 준비가 되었는지 스스로 판단할 수 있는 기준을 다룹니다.

무엇을 원하는가

대부분의 투자 목적은 결국 자산을 늘리는 것입니다. 하지만 어떤 방식으로 늘리고 싶은지는 사람마다 다릅니다. 어떤 사람은 매달 들어오는 안정적인 현금흐름(Cash Flow)을 원하고, 어떤 사람은 당장의 현금수익이 작더라도 좋은 자산을 오래 보유하며 자산가치가 상승(Appreciation)하는 것을 더 중요하게 생각합니다. 대부분은 이 둘 사이 어딘가에 있고, 그 위치에 따라 맞는 매물과 대출 구조가 달라집니다.

3년 뒤에 써야 할 돈과 10년 이상 묻어둘 수 있는 돈은 같은 방식으로 투자하기 어렵습니다. 부동산은 사고팔 때마다 거래비용이 크고, 원하는 때 원하는 가격에 현금화하기도 어렵습니다. 보유기간도 전략입니다.

무엇을 넣을 것인가

투자에 넣는 것은 돈만이 아닙니다. 세입자 응대, 수리, Contractor 관리, 공실 대응에 드는 시간도 투자비용입니다. 관리회사에 맡기면 시간 대신 수익의 일부를, 직접 관리하면 수익 대신 내 시간을 씁니다. 돈만 넣을수록 투자자에 가깝고, 시간과 기술, 위험까지 넣을수록 사업가에 가깝습니다. 어느 쪽이 옳은 것이 아니라, 내가 실제로 낼 수 있는 시간과 경험에 맞는 자리가 있을 뿐입니다.

같은 손실 가능성도 어떤 투자자는 담담하게 견디고, 어떤 투자자는 잠을 이루지 못합니다. 견디는 힘은 성향만이 아니라 형편에서도 옵니다. 매달 안정적인 소득이 있는지, Closing 후 남는 Reserve가 얼마인지에 따라 같은 부족분도 다른 무게가 됩니다. 다음 페이지에 지금의 내 답을 적어두세요.

1장에서 내가 원하는 수익의 모습을 정했다면, 이제 그 수익이 실제로 어디에서 오는지를 나눠볼 차례입니다. 부동산의 총수익(Total Return)은 크게 세 가지 원천에서 나옵니다. 이 가이드의 숫자는 모두 세전 기준입니다. 감가상각이나 1031 Exchange 같은 세금 요소는 최종 수익을 크게 바꿀 수 있지만 개인의 소득과 보유 구조에 따라 결과가 달라지므로, 세금과 관련된 부분은 CPA와 함께 확인하시길 권합니다.

세 원천은 성격이 다릅니다. 현금흐름과 원금상환은 현재의 임대료, 비용, 대출조건을 바탕으로 상당 부분 미리 계산할 수 있습니다. 물론 공실이나 수리, 세금 인상처럼 변수는 있습니다. 반면 미래의 자산가치 상승은 모델링은 할 수 있어도 확정할 수는 없습니다. 원금상환으로 쌓이는 Equity 역시 매각하거나 재융자하기 전까지는 손에 쥘 수 있는 현금이 아니라는 점도 기억해둘 필요가 있습니다.

그래서 어떤 매물을 보든, 이 세 가지 가운데 어디에서 수익이 나오는지부터 나눠보는 것이 좋습니다. 그리고 그중 가장 불확실한 세 번째에 대해 하나의 질문을 던져봅니다.